Строительство новых многоквартирных домов и частных домов долгое время было одной из характеристик экономического и социального развития. Когда новые дома проектируются, строятся и покупаются, люди верят в завтрашний день и в рост доходов, а застройщики — в дальнейшее увеличение числа состоятельных людей. При сравнении Риги с Таллинном и Вильнюсом именно количество домов, квартир и офисов становилось доказательством того, что наша экономика развивалась несколько медленнее. В этом году у «квартирного вопроса» появились два важных новых аспекта, изменившие привычный взгляд — беспрецедентный рост цен и неуверенность в завтрашнем дне. Влияние этих двух факторов чувствуется и будет ощущаться впредь. Но есть и хорошая новость: проектирование, строительство, приобретение и финансирование жилья тоже продолжается и будет продолжаться.
Предложение меньше; финансирование в этом году — плюс 14%
Компания Colliers International, один из ведущих исследователей рынка недвижимости, недавно обнародовала информацию о том, что число доступных квартир в новых проектах в Риге снизилось до самого низкого уровня за десять лет. Речь была о том, что в наличии около 1100 готовых квартир и еще несколько тысяч — в стадии строительства, причем их большая часть либо зарезервирована, либо продана.
Так что спрос на новое жилье есть, но есть проблемы со стороны предложения. Это подтверждается и, например, количеством объявлений на сайте ss.lv, где как в сегменте новых проектов, так и вообще объявлений существенно меньше, чем несколько лет назад.
Сокращение предложения в основном связано с решением девелоперов приостановить реализацию некоторых проектов до прояснения ситуации с наличием материалов, поставками и сроками, а также с ценами на энергоносители. Это абсолютно естественное и понятное решение, поскольку такое множество нестабильных переменных не позволяет адекватно рассчитать себестоимость.
В предоставлении частным лицам финансирования для строительства или ремонта недвижимости мы видим обратную тенденцию. В первом квартале этого года объем такого финансирования достиг 48 миллионов евро, что на 14% превышает показатель января-марта 2021 года. Число сделок не изменилось, на 15% выросла средняя сумма займа (82 тысячи евро).
Это значит, что у людей сохраняется оптимизм по поводу завтрашнего дня и желание улучшать условия жизни, а также возможность обеспечить первый взнос и успешно погашать кредитные платежи. Их размер в большинстве случаев варьируется в пределах от 200 до 400 евро в месяц.
Рост цен вынуждает искать новые решения
Интерес к новому жилью сохраняется до сих пор, несмотря на выраженно растущие цены. В прошлом году, оправившись от последствий ковида, рынок новых проектов был очень активен, и цены начали расти. Этот год начался с нового ценового скачка – если раньше в новых проектах цены колебались от 1700 до 1900 евро за квадратный метр, то в начале года они достигли и превысили 2000 евро. Через несколько месяцев они составили уже 2500 евро за квадратный метр.
Похоже, покупательная способность людей пока позволяет абсорбировать такой рост, хотя в ряде случаев мы сталкиваемся с опасениями по поводу крупных инвестиций в геополитически нестабильных условиях. Не исключено, что именно ожидаемый рост цен в первые месяцы года активизировал рынок недвижимости — понимая, что цены будут расти и дальше, люди, наконец, приняли давно обдумываемое решение.
Кредитная консультация
Самые серьезные вызовы — с точки зрения поставок материалов и роста цен — ждут нас осенью. Потому что девелоперы и строители опустошат свои склады материалов, которые ранее были дальновидно закуплены впрок, и восстанавливать эти запасы им придется по гораздо более высоким ценам. Дополнительное давление, скорее всего, создадут доступность энергоресурсов и рост цен на них.
Впрочем, что касается доступности материалов, крупные игроки рынка, вероятно, все же смогут заменить чрезмерно дорогие материалы другими, чтобы сохранить цены на жилье доступными, на уровне покупательской способности жителей. Это означает, что на рынке появятся новые материалы и решения, которые позволят разработчикам планировать и реализовывать новые проекты.
Земля и частные дома тоже востребованы
Однако пока девелоперы работают над новыми идеями, многие пытаются решить «квартирный вопрос» своими силами, чем и объясняется особенно высокий интерес к возведению частных домов и приобретению земли. Около трети всех кредитов, выданных SEB на строительство и ремонт жилья в первом квартале этого года, предназначались для строительства частных домов.
Еще один важный фактор, повлиявший на покупку земли и строительство или приобретение частных домов, — это опыт пандемии Covid-19, который показал, как много всего мы можем делать из «офисов», оборудованных в собственных домах.
В качестве особенно актуальной темы здесь следует упомянуть интерес людей к энергоэффективности домов: это касается как новых решений в сфере отопления, так и утепления зданий.
Финансирование на повышение энергоэффективности жилья
Ожидается, что энергоэффективность станет одним из ключевых вопросов при покупке жилья, поскольку большую часть ежемесячных расходов будут составлять именно расходы на тепло и горячую воду. Что касается строительства частных домов, то следует с осторожностью относиться к обещаниям построить дом мечты по очень низкой цене, поскольку стоимость строительства уже колеблется в пределах не менее 1500 евро за квадратный метр. Желательно проверить уже проделанную работу и репутацию конкретного застройщика, а также убедиться, что предложенные затраты соответствуют реальности, чтобы потом не оказалось, что на самом деле все стоит в три раза дороже.
Имея богатый опыт финансирования многих крупных проектов в сфере недвижимости, мы можем сказать, что спрос на финансирование со стороны крупных девелоперов остается высоким. А учитывая, что спрос на новое жилье высок, можно прогнозировать, что в этом году и в ближайшие годы на рынке появится много новых квартир и домов. Преодолев нынешнюю неопределенность, девелоперы будут предлагать новые энергоэффективные проекты, отвечающие запросам и возможностям современного человека.
Марис Опинцанс
Руководитель Центра консультаций частных лиц банка SEB
