Тенденции и будущее рынка жилья

В отличие от предыдущего кризиса, когда цены на недвижимость в ряде сегментов пережили значительный спад, кризис, вызванный пандемией, не привел к существенному снижению цен на жилье. Совсем наоборот, цены на квартиры в новых проектах и на небольшие частные дома вблизи столицы продолжают стабильно расти.

Вдобавок, благодаря различным программам государственной поддержки, кредит для покупки собственного жилья для многих стал доступнее, чем до сих пор.

Вкратце:

• В Латвии выросло новое поколение покупателей, которых типовое жилье не интересует: они отдают предпочтение квартирам в новых проектах или небольшим особнякам вблизи Риги.
• Жители Риги готовы тратить на приобретение жилья меньший процент от своей зарплаты и выбирают жилую площадь меньшего размера, чем жители Таллина.
• Благодаря различным программам поддержки и предложению банков, для многих семей жилищный кредит сейчас стал доступнее, чем когда бы то ни было до этого.
• Все больше важность устойчивости в жилых проектах: чем они более продуманы и дружественны к окружающей среде, тем выгоднее будут условия предоставления кредита.

Рига сейчас там, где Таллин был какое-то время назад

Член правления банка SEB Арнис Шкапарс отмечает, что хотя со времен предыдущего кризиса прошло уже 10 лет, его последствия в нашем сознании живут до сих пор. Поскольку от этого кризиса мы пострадали больше, чем наши ближайшие соседи, к инвестициям в недвижимость мы по-прежнему относимся очень осторожно, даже если сейчас можем себе их позволить.

Армандс Букс-Вайвадс представляет девелопера Kaamos, который действует и в Риге, и в Таллине, что позволяет сравнивать рынки недвижимости двух столиц. Ригу предприниматель видит спящей красавицей, которая только сейчас начинает пробуждаться ото сна: «В каком-то смысле мы сейчас переживаем то, что уже произошло в Таллине какое-то время назад». Это значит, что на примере Таллина мы можем приблизительно прогнозировать, чего ждать в Риге.

По наблюдению девелопера, в Таллине люди гораздо активнее резервируют квартиры в новых проектах, а также готовы платить за них бо́льшую цену. В Риге, с ее 640 тысячами жителей, Kaamos в прошлом году заключил 106 сделок со средней ценой 1910 EUR/м2, тогда как в Таллине с населением 430 000 человек за тот же период совершено 557 сделок со средней ценой 2979 EUR/м2.

В значительной мере эту разницу можно объяснить тем фактом, что зарплаты жителей Таллина примерно на 30% выше, однако в эстонской столице люди также готовы платить больший процент от своих зарплат и чаще выбирают более просторные квартиры в проектах более высокого класса.

«К тому же это не богачи или иностранцы с востока, а местные семьи, в которых один или оба супруга работают руководителями разного уровня», — говорит А. Букс-Вайвадс.

Есть отличия и в требованиях к жилью: в Риге важный критерий для многих — особенно высокие потолки, в то время как в Таллине большинство покупателей считают вполне достаточной и высоту потолка 2,60 м.

Кроме того, рижане придают больше значения отделке и благоустройству квартиры, в свою очередь жители Таллина чаще интересуются тем, что у мишки в животе, в том числе обращают внимание на технологические решения и инженерные коммуникации.

По мнению А. Букса-Вайвадса, такие предпочтения отчасти объясняются различиями в мышлении: «В Таллине жилье — ценность, в которую люди готовы вкладывать бо́льшую часть своих денег. В Риге люди зачастую с большей охотой выберут автомобиль более дорогого бренда, но жить будут в серийном проекте».

Одновременно можно наблюдать, что по мере роста предложения новых проектов в Риге увеличивается и спрос, — именно так в свое время было и в Таллине. А. Букс-Вайвадс прогнозирует, что до конца этого года цены на квартиры в новых проектах могли бы вырасти еще на 10–15% и превысить отметку 2000 EUR/м2.

Повышению спроса способствует и тот факт, что и для девелоперов, и для конечных покупателей банковские кредиты стали доступнее.

Кредит на жилье можно оформить онлайн

А. Шкапарс говорит, что для банка SEB 2020-й год в сфере кредитования был успешным: портфель вырос на 4,5%. «Банк тоже извлек уроки из предыдущего кризиса — мы не прекратили кредитование, а продолжали прагматично двигаться вперед, не позволяя, таким образом, заморозить рынок», — подчеркнул он.

Из выданных в прошлом году жилищных кредитов 27% были предусмотрены для покупки и строительства частных домов, в то время как 73% займов выдавались для приобретения квартир. Особенно стремительно сейчас развивается Рижский регион, куда решают перебраться многие семьи с детьми, ранее жившие в столице.

Наиболее востребованы относительно небольшие частные дома, площадью до 200 м2, и их уже можно считать рыночным дефицитом. И наоборот — большие особняки, которые были популярными до кризиса 2008 года, сейчас очень трудно реализовать.

По наблюдениям А. Шкапарса, уже выросло новое поколение людей, которые даже не рассматривают квартиры в типовых проектах как место для качественной жизни. Это подтверждают и данные: 58% заемщиков — это люди в возрасте от 26 до 35 лет, и они в основном делали выбор в пользу либо небольшого дома под Ригой, либо квартиры в новом проекте.

Важную роль при покупке собственного жилья играет поддержка государства, которая оказывается через программы Altum. В соответствии с данными банка, в 42% случаев использовалась поддержка для семей, а в 12% случаев — для молодых специалистов. Благодаря этим программам люди могли позволить себе приобрести более просторное жилье.

Стоит отметить также, что пандемия научила делать все онлайн. С некоторых пор в банке SEB можно полностью в цифровом виде, без посещения филиала, оформить и жилищный заем: все, что нужно для этого —  квалифицированная версия Smart-ID. Данные банки свидетельствуют о том, что 90% договоров о кредите подписывались дистанционно, и активно использовались видеоконсультации.

Актуальная повестка на долгое будущее — зеленое жилье

Так же, как и в другие сферы, в девелопмент новых проектов все в большей степени входят и стабилизируются в этих нишах тенденции устойчивого развития и решения, дружественные к окружающей среде, в том числе, например, показатели энергоэффективности проекта и материалы, используемые в строительстве.

А. Шкапарс прогнозирует, что эти тенденции будут играть все более существенную роль в том, что касается получения банковского финансирования, а именно, — зеленые проекты могут рассчитывать на лучшие условия. Так девелоперов новых проектов все больше побуждают использовать устойчивые решения.

Одновременно это важный аспект, о котором стоит задуматься и покупателям. А. Шкапарс указывает, что жители Латвии сейчас взяли на себя обязательства по жилищным кредитам в объеме, который на 25% меньше, чем у эстонцев, и банк готов выдавать больше займов. Однако, поскольку приобретение жилья — это долгосрочная инвестиция, банк тоже все больше будет углубляться в изучение качества проектов, в том числе — их влияния на окружающую среду.