Mājokļu tirgus tendences un nākotne

Atšķirībā no iepriekšējās krīzes, kad nekustamā īpašuma cenas vairākos segmentos piedzīvoja ievērojamu lejupslīdi, pandēmijas izraisītā krīze nav veicinājusi būtisku mājokļu cenu kritumu. Gluži otrādi — dzīvokļiem jaunajos projektos un nelielām privātmājām galvaspilsētas tuvumā gan pieprasījums, gan cenas turpina stabili augt. 

Atšķirībā no iepriekšējās krīzes, kad nekustamā īpašuma cenas vairākos segmentos piedzīvoja ievērojamu lejupslīdi, pandēmijas izraisītā krīze nav veicinājusi būtisku mājokļu cenu kritumu. Gluži otrādi — dzīvokļiem jaunajos projektos un nelielām privātmājām galvaspilsētas tuvumā gan pieprasījums, gan cenas turpina stabili augt.

Turklāt, pateicoties dažādām valsts atbalsta programmām, kredīts sava mājokļa iegādei daudziem kļuvis pieejamāks nekā iepriekš.

Īsumā:

• Latvijā izaugusi jauna pircēju paaudze, kurus sērijveida dzīvokļi neinteresē — viņi dod priekšroku dzīvokļiem jaunajos projektos vai nelielām privātmājām Rīgas tuvumā.
• Rīgas iedzīvotāji mājokļa iegādei gatavi tērēt mazāku procentu no savas algas un izvēlas mazāka izmēra dzīvojamās platības nekā Tallinas iedzīvotāji.
• Pateicoties dažādām valsts atbalsta programmām un banku piedāvājamam, daudzām ģimenēm mājokļa kredīts šobrīd kļuvis pieejamāks nekā jebkad agrāk.
• Aizvien pieaug projektu ilgtspējas nozīme — jo tie būs pārdomātāki un videi draudzīgāki, jo izdevīgāki būs nosacījumi kredīta saņemšanai.

Rīga šobrīd ir tur, kur Tallina bija pirms laika

SEB bankas valdes loceklis Arnis Škapars uzsver — lai gan iepriekšējo krīzi piedzīvojām vairāk nekā pirms 10 gadiem, tās sekas mūsu apziņā dzīvo joprojām. Tā kā mēs krīzē cietām smagāk nekā mūsu tuvākie kaimiņi, pret investīcijām nekustamajā īpašumā aizvien izturamies ļoti piesardzīgi, pat ja šobrīd varam tās atļauties.

Armands Buks-Vaivads pārstāv nekustamo īpašumu attīstītāju Kaamos, kas darbojas gan Rīgā, gan Tallinā, tāpēc var salīdzināt abu galvaspilsētu nekustamā īpašuma tirgus. Viņš Rīgu redz kā guļošo skaistuli, kas tikai tagad sāk mosties no miega: “Savā ziņā, mēs šobrīd piedzīvojam to, kas Tallinā jau noticis pirms kāda laika.” Tas nozīmē, ka, paraugoties uz Tallinu, varam aptuveni prognozēt, kas gaidāms Rīgā.

Kā novērojis attīstītājs, Tallinā cilvēki daudz aktīvāk rezervē dzīvokļus jaunajos projektos, kā arī gatavi par tiem maksāt lielāku cenu. Rīgā ar tās 640 000 iedzīvotājiem Kaamos pērn noslēguši 106 darījumu ar vidējo cenu 1910 EUR/m2, savukārt Tallinā, kur mīt 430 000 iedzīvotāju, tādā pat laika periodā notikuši 557 darījumi ar vidējo cenu 2979 EUR/m2.

Lielā mērā šādu atšķirību varētu skaidrot ar faktu, ka Tallinas iedzīvotāju algas ir par apmēram 30% lielākas, tomēr Tallinā iedzīvotāji par savu mājokli arī gatavi maksāt lielāku procentu no algas un biežāk izvēlas lielākus dzīvokļus augstākas klases projektos.

“Turklāt tie nav bagātnieki vai ārvalstnieki no austrumiem, bet vietējās ģimenes, kurās viens vai abi dzīvesbiedri ir dažāda līmeņa vadītāji,” atklāj A. Buks-Vaivads.

Atšķirības novērojamas arī prasībās pret mājokli — Rīgā daudziem būtisks rādītājs ir īpaši augsti griesti, kamēr Tallinā vairums par pietiekamiem atzīst arī 2,60 m augstus griestus.

Tāpat rīdzinieki vairāk uzmanības pievērš dzīvokļa apdarei un iekārtojumam, savukārt Tallinā pircēji lūkojas uz to, kas “lācītim vēderā”, tai skaitā, tehnoloģiskajiem risinājumiem un inženierkomunikācijām.

Kā uzskata A. Buks-Vaivads, daļēji šīs izvēles skaidrojamas ar mūsu atšķirībām domāšanā: “Kamēr Tallinā mājoklis ir vērtība, kurā cilvēki gatavi ieguldīt lielāko daļu savas naudas, Rīgā cilvēki nereti labāk izvēlēsies dārgāka zīmola auto, bet dzīvos sērijveida projektā.”

Vienlaikus novērojams, ka jauno projektu piedāvājumam Rīgā pieaugot, aug arī pieprasījums — tieši to pašu savulaik piedzīvojusi arī Tallina. A. Buks-Vaivads prognozē, ka līdz šī gada beigām jaunajos projektos dzīvokļu cenas varētu pieaugt vēl par 10-15% un pārsniegt 2000 EUR/m2.

Pieprasījuma palielināšanos veicina arī tas, ka gan attīstītājiem, gan gala pircējiem bankas kredīts kļuvis pieejamāks.

Mājokļa kredītu iespējams nokārtot tiešsaistē

A. Škapars atklāj, ka SEB bankai 2020. gads mājokļu kreditēšanas jomā bijis veiksmīgs — portfelis pieaudzis par 4,5%. “Arī banka mācījusies no iepriekšējās krīzes — kreditēšanu nepārtraucām, bet turpinājām pragmatiski virzīties uz priekšu, tādējādi nesasaldējot tirgu,” viņš norāda.

No pērn izsniegtajiem mājokļa kredītiem 27% bija paredzēti privātmāju pirkšanai un būvniecībai, kamēr 73% — dzīvokļu iegādei. Īpaši strauji šobrīd attīstās Pierīga, kurp izvēlas pārvākties daudzas ģimenes ar bērniem, kas iepriekš dzīvojušas Rīgā.

Vispieprasītākās ir relatīvi nelielas privātmājas līdz 200 m2, ko nu jau var uzskatīt par tirgus deficītu. Un pretēji — lielas privātmājas, kas bija populāras pirms 2008. gada krīzes, šobrīd ir ļoti grūti realizēt.

A. Škapars novērojis, ka ir izaugusi jauna paaudze, kas sērijveida projektus kā vietu kvalitatīvai dzīvei pat neapsver. To apliecina arī dati — 58% no kredītņēmējiem ir bijuši vecumā no 26 līdz 35 gadiem, un viņu izvēle pārsvarā gadījumu bijusi vai nu neliela māja Pierīgā, vai dzīvoklis jaunajā projektā.

Būtiska nozīme sava īpašuma iegādē ir valsts sniegtajam atbalstam, kas tiek īstenots caur Altum programmām. Tā saskaņā ar bankas datiem 42% gadījumu izmantots atbalsts ģimenēm, bet 12% — atbalsts jaunajiem speciālistiem. Pateicoties šīm programmām, cilvēki ir varējuši atļauties iegādāties plašākus mājokļus.

Jāpiemin, ka pandēmijas laiks iemācījis visu darīt digitāli. SEB bankā nu jau kādu laiku ir iespējams pilnībā digitāli nokārtot arī aizdevumu mājokļa iegādei — viss, kas nepieciešams, ir kvalificētais Smart-ID. Bankas dati liecina, ka 90% no aizdevuma līgumiem tikuši parakstīti attālināti, un aktīvi izmantota video konsultācija.

Aktualitāte uz palikšanu — zaļais mājoklis

Tāpat kā daudzās citās nozarēs, arī jauno projektu attīstīšanā aizvien jūtamāk ienāk un nostabilizējas ilgtspējīgas attīstības tendences un apkārtējai videi draudzīgi risinājumi, tai skaitā būtiski ir projekta energoefektivitātes rādītāji un būvniecībā izmantotie materiāli.

Kā prognozē A. Škapars, šīm tendencēm būs aizvien lielāka loma arī attiecībā uz banku finansējuma saņemšanu, proti, zaļie projekti var cerēt uz labākiem nosacījumiem. Tādējādi jauno projektu attīstītāji aizvien vairāk tiek mudināti pievērsties ilgtspējīgiem risinājumiem.

Vienlaikus tas ir svarīgs aspekts, par ko aizdomāties arī pircējiem. A. Škapars norāda, ka šobrīd Latvijas iedzīvotāji uzņēmušies par 25% mazākas mājokļu kredītu saistības nekā igauņi, un banka ir gatava izsniegt vairāk aizdevumu, taču, tā kā mājokļa iegāde ir ilgtermiņa investīcija, arī banka aizvien vairāk iedziļināsies projektu kvalitātē, tai skaitā ietekmē uz vidi.