Последние 3 года принесли много нового, и сфера недвижимости продолжает приспосабливаться к изменениям на рынке труда из-за пандемии Covid-19, а также к росту цен на энергию. В этой статье особое внимание уделим рынку офисов и вопросам, которые актуальны и будут актуальны для девелоперов, собственников зданий и арендаторов помещений.
Сфера недвижимости является одним из тех индикаторов экономики, который своевременно и в целом точно отражает настроение в деловой среде и уровень уверенности в будущем развитии. Об этом свидетельствуют как объем инвестиций в новые проекты недвижимости, так и тенденции спроса и предложения, а также динамика цен.
Офисы не исчезают, они трансформируются
Работа из дома еще недавно считалось чем-то эксклюзивным и трудно реализуемым – сейчас это само собой разумеющееся и распространенное явление. Хотя руководители предприятий своих сотрудников пытаются собрать в офисах, а работники охотнее работают из дома, Covid доказал, что те, кто хорошо работал в офисе, продолжают хорошо работать и дома (и наоборот). Важность офиса заключается в другом – он объединяет сотрудников общей корпоративной культурой и ценностями, которые есть на каждом предприятии. Именно поэтому офисы будут продолжать пользоваться спросом, одновременно находясь в процессе трансформации. Данные Colliers показывают, что в Риге на разных стадиях развития есть новые офисы площадью более 140 тыс. м2, что превышает площадь строящихся офисов как в Вильнюсе (125 тыс. м2), так и в Таллинне (134 тыс. м2). Правда стоит учесть, что как в Литве, так и в Эстонии количество и площадь ранее построенных офисов существенно превышают то, что предлагает Латвия. О сохранении спроса пока еще свидетельствует и тенденция роста цен на аренду офисов во всех странах Балтии (для офиса класса «А» в Риге рост составил с примерно 15 евро до 18 евро за м2).
Говоря о трансформации офисов, нужно отметить 2 тенденции. Во-первых, опыт удаленной работы породил т.н. модель гибридной работы, которая сочетает в себе удаленную и очную работу. Это означает, что современный офис должен обеспечивать как пространство для работы в самом бюро, так и технологические возможности для постоянной связи с удаленными сотрудниками. Большая проблема есть у специалистов по управлению персоналом, чья задача заключается в сохранении на предприятиях единого командного духа (это причина, почему многие компании архитектурные и дизайнерские решения своих офисов подчиняют ценностям и культуре предприятия). Во-вторых, из указанной модели гибридной работы вытекает логичный вопрос – насколько большой офис потребуется в будущем? Скорее всего, в новых договорах аренды арендаторы будут ждать большей свободы как в отношении сроков договора аренды, так и в возможности сменить арендуемую площадь.
Над всем стоит измерение энергии
В конце года арендаторы получили счета за коммунальные услуги, и для большинства это стало скорее негативным сюрпризом. Собственники зданий должны быть готовы, что арендаторы чаще будут задавать вопросы о том, как образуются расходы, и о том, сделал ли собственник всё возможное для снижения энергопотребления здания. 2023 год в этом отношении продолжит тенденцию, начатую в прошлом году – всё больший "вес" в развитии и приобретении недвижимости будут иметь энергопотребление и эффективность, поскольку фактор энергопотребления может стать одним из решающих в конкурентоспособности предприятия (особенно в производстве).
Тема расходов на электроэнергию будет актуальной при ежегодной индексации арендной платы, поскольку арендная плата во многих договорах аренды привязана к инфляции. Даже если в договоре аренды не зафиксирована максимальная ставка индексации арендной платы, собственникам зданий было бы наивно надеяться на рост арендной платы, который был бы на одном уровне с инфляцией в Латвии в размере 20.8% (данные ЦСБ, декабрь 2022 года по сравнению с декабрем 2021 года). Индексация арендной платы вместе с высокими коммунальными платежами может заставить арендаторов рассмотреть альтернативу – переезд в другие помещения (особенно актуально для тех, кто растущие расходы в полной мере не может переложить на конечных покупателей).
В свою очередь, со стороны арендодателей это означает всё более острую конкуренцию за привлечение арендаторов. Не арендованные площади дорого обходятся собственникам зданий, поэтому время от времени мы видим рекламные предложения (первый месяц бесплатно, следующие несколько месяцев со значительной скидкой и т.п.). Следует также учитывать ожидаемое появление на рынке новых офисов в этом году. На рынке ожидается сегментация на новые, энергоэффективные офисы и те, которые построены ранее – в то время, когда энергопотреблению не уделялось внимания.
Высокие цены на энергию также подняли вопрос об "измерении" энергоэффективности зданий. Сталкиваясь с маркетинговыми предложениями, кажется, что почти все офисы в Риге – самые современные, самые энергоэффективные или самые «зеленые». Но что это значит на самом деле? Простым ориентиром является сертификация BREEAM или LEED – это означает, что независимый аудитор тщательно изучил конкретный объект и дал свою оценку. Правда понимание арендаторами того, как была сделана конкретная оценка, какие критерии учитываются, и в чем разница между, например, BREEAM "pass" и BREEAM "outstanding", находится на довольно низком уровне.
В ближайшие годы в сфере долгосрочности и энергоэффективности всё еще заметную роль будет играть финансовый сектор. Банки, которые вступили в Net Zero Banking Alliance, уже объявили о своих целях в области долгосрочного развития, в том числе в отношении сегмента недвижимости. Также усилится давление со стороны надзорных органов, поэтому банки уже сейчас при финансировании коммерческой недвижимости задают всё больше вопросов, связанных с энергоэффективностью, а также чаще требуют энергосертификаты на здания. Для собственников энергоэффективных зданий это могло бы означать лучшие условия финансирования, но для т.н. "старых" проектов без конкретных амбиций тенденция в области долгосрочного развития, скорее всего, будет противоположной.
Привлечение центров обслуживания – в чем мы преуспеем?
Приятно, что в Риге достраиваются новые офисные комплексы, и что Рига в этом сегменте начинает уменьшать годами длившееся отставание от Вильнюса и Таллинна. Ожидаемые дополнительные 140 000 м2 – это значительный объем для нашего рынка, поэтому на рынке аренды офисов ожидаются перемены. Одна из важнейших проблем – привлечение новых арендаторов, что в большей мере является возможностью для команды руководства Риги, LIAA и правительства Латвии показать свои способности.
Не новость, что Латвия и другие страны Восточной Европы как одну из движущих сил развития своих городов и экономик рассматривают глобальные центры деловых услуг. Приход каждого такого центра означает тысячи рабочих мест, спрос на офисные помещения, квартиры и повседневные услуги. Уже несколько лет мы наблюдаем, как иностранные предприятия переносят различные услуги в страны Балтии. Математика здесь совсем простая: Аренда офисов класса «А» в Стокгольме в 3-4 раза дороже, чем в Риге, а зарплаты в этой сфере в Риге минимум в 2 раза ниже.
Может показаться, что у Риги и всей Латвии есть все возможности стать европейским лидером по привлечению бизнес-центров. Потенциальную историю успеха сильно осложняет то, что Латвия конкурирует не только с Литвой и Эстонией, но и с Польшей, Венгрией, Румынией и Хорватией, где уровень арендной платы за офисы и зарплат сравнимы с Латвией. Например, сравнивая затраты на работников в ИТ-секторе в Латвии (около 20 евро в час, данные: Colliers) со средним показателем расходов в еврозоне (свыше 40 евро в час), видно, что, предлагая образованный человеческий капитал, у Латвии есть хорошие шансы для конкуренции. Но, сравнивая нас с другими странами Восточной Европы, эти преимущества исчезают. Это означает, что нужно искать другие факторы, с которыми мы можем преуспеть.
В Латвии за последние годы количество центров деловых услуг не изменилось (50 центров), но возросло число работников в них (с 15 тысяч человек в 2020 году до 17 тысяч в 2021), свидетельствуют данные Международной ассоциации деловых услуг. Надо помнить, что иностранные предприятия основывают свои решения на конкретных расчетах, и большую роль здесь играют как налоговая система, так и доступность рабочей силы. Если с первым Латвия уже может успешно конкурировать, то в вопросе доступности рабочей силы есть проблемы. Поэтому «формула» нашей конкурентоспособности – это система образования, которая готовит конкурентоспособную рабочую силу, привлечение образованных работников из других стран и активное продвижение Латвией нашего предложения для глобальных центров деловых услуг.
Процентные ставки могут влиять на инвестиционные решения
Маловероятно, что в этом году мы услышим много новых сообщений о начале строительства, и это связано также с повышением ставок по кредитам. Если застройщик (при существующих затратах на строительство) надеется получить доходность, подобную той, к которой он привык парой лет ранее, он должен был бы получать значительно более высокую арендную плату. Если на рынке таких возможностей нет, то застройщикам придется снижать свои ожидания касательно доходности, а учитывая возросшие процентные ставки, появляется ряд других альтернатив. Зачем инвестору в недвижимость соглашаться на доходность в 6%, бороться за привлечение капитала, вести постоянные переговоры со строителями, арендаторами или покупателями, если можно приобрести, например, латвийскую 10-летнюю государственную облигацию с доходностью 4,6% и жить относительно спокойно? Активность инвесторов в сегменте недвижимости сохранится, но большее внимание инвесторы обратят на диверсификацию рисков.
Ранее описанные факторы повлияют на активность на рынке, но ничто не свидетельствует о том, что инвестиции и движение новых проектов могло бы остановиться. Надо помнить, что развитие проектов недвижимости – это процесс, который длится много лет, поэтому рынок уже сейчас просчитывает, какими могли бы быть развитие экономики и условия в послевоенное время.
