Neraugoties uz prognozēm par iespējamo nekustamā īpašuma cenu un darījumu skaita kritumu, 2020. gads ir aizvadīts bez dramatiskām izmaiņām. Investīciju apjoms nekustamo īpašumu segmentā Baltijā ir pārsniedzis 1 miljarda eiro atzīmi, kas pēdējos gados jau kļuvis par standartu. Tomēr katrs nekustamā īpašuma segments Covid-19 pandēmiju ir izjutis citādāk.
Neraugoties uz prognozēm par iespējamo nekustamā īpašuma cenu un darījumu skaita kritumu, 2020. gads ir aizvadīts bez dramatiskām izmaiņām. Investīciju apjoms nekustamo īpašumu segmentā Baltijā ir pārsniedzis 1 miljarda eiro atzīmi, kas pēdējos gados jau kļuvis par standartu. Tomēr katrs nekustamā īpašuma segments Covid-19 pandēmiju ir izjutis citādāk.
Pazudušie tūristi
Visvairāk ietekmēts ir viesnīcu bizness – Baltijas valstīs vairāk nekā 80% viesnīcu klientu ir no citām valstīm un ceļošanas ierobežojumu dēļ reģiona apmeklētāju plūsma ir gandrīz pilnībā apstājusies, par ko liecina arī slēgto viesnīcu skaits. Par šī segmenta atkopšanos spriest ir pāragri, un daudz kas būs atkarīgs no vakcinācijas tempiem un kopējiem panākumiem vīrusa ierobežošanā, tomēr diezgan droši var teikt, ka arī 2021. gads šim segmentam būs ļoti smags, jo būtiski situācijas uzlabojumi nav gaidāmi arī tūrisma sezonā.
Mazumtirdzniecība un drūpošie ķieģeļi
Otrs būtiski ietekmētais segments ir tirdzniecības centri. Valstī noteiktie tirdzniecības ierobežojumi, sociālā distancēšanās, atbalsta programmu trūkums, kā arī e-komercijas izrāviens ir būtiski ietekmējis tirdzniecības centru finanšu rezultātus – liela daļa nomnieku ir pieprasījuši nomas maksas atlaides, bet dažos centros ir palielinājies brīvo platību īpatsvars.
Katrā valstī ierobežojumi un to ietekme uz tirdzniecības centru darbību ir bijusi atšķirīga, tomēr, pēc Eiropas nekustamo īpašumu investoru asociācijas (INREV) datiem, Eiropā kopumā īpašumu vērtības samazināšanās šajā segmentā ir sākusies 2020. gada otrajā ceturksnī, kad investīciju fondi, kuri koncentrējas uz mazumtirdzniecības aktīviem, piedzīvoja būtiskāko vērtības samazināšanos kopš 2009. gada.
Tomēr pastāv būtiska atšķirība starp tirdzniecības centriem, kur lielāko daļu platības aizņem pirmās nepieciešamības preču tirgotāji (pārtika, aptiekas, zooveikali), un lielajiem tirdzniecības centriem, kur pirmās nepieciešamības preču tirgotāju īpatsvars ir mazāks.
Tirdzniecības centros, kur pircēju galvenais mērķis ir pirmās nepieciešamības preču iegāde, apmeklētāju plūsmas kritums nav tik dramatisks un attiecīgi arī darbības rezultāti ir mazāk ietekmēti.
Tirdzniecības centru konkurence
Pēdējo 10 gadu laikā Rīgā ir atvērti jauni un paplašināti esošie tirdzniecības centri, palielinot tirdzniecības platību apjomu par 55%, tāpēc pircējiem ir ievērojami paplašinājusies izvēle , kur izmantot savu naudu, jo tirdzniecības centri konkurē ne tikai savā starpā, bet arī ar visiem e-komercijas spēlētājiem.
Tas tirgū var radīt noslāņošanos, jo arī nomnieki pārskata, cik daudz tirdzniecības platības un kurā vietā tiem ir nepieciešams, un priekšroka tiks dota tirdzniecības centriem ar lielāko cilvēku plūsmu.
Savukārt cilvēku plūsmu spēs nodrošināt laba, ikdienas pārvietošanās paradumiem atbilstoša atrašanās vieta, kā arī pievilcīgs nomnieku koncepts, kas pircējiem rada vēlmi doties uz konkrēto tirdzniecības centru.
Visticamāk, pārmaiņas redzēsim arī nomaslīgumos – ar skaidrāk definētu “force majeure”, uz apgrozījumu balstītu nomas maksu un atvieglotiem līguma laušanas nosacījumiem enkurnomnieka aiziešanas gadījumā.
Tomēr ir arī pozitīvas tendences. Pēc ECB datiem, mājsaimniecību kontu atlikumi no 2020. gada pirmā līdz trešajam ceturksnim Latvijā ir pieauguši par 3,9%, kas absolūtos skaitļos ir 340 miljoni eiro. Ir skaidrs, ka, atceļot tirdzniecības ierobežojumus un atkal pieaugot patērētāju pārliecībai par nākotnes prognozēm, liela daļa no šīs naudas tiks iztērēta patēriņa precēs.
Kur ir mana darba vieta?
Arī biroju segmentā valda liela neskaidrība – lielākajai daļai biroju darbinieku ir nācies strādāt attālināti un daudziem darbs no mājām joprojām ir ikdiena, līdz ar to nekustamo īpašumu nozarē aktuāls ir kļuvis jautājums par biroju nepieciešamību nākotnē. Pēc Google Mobility datiem, cilvēku skaits 2021. gada pirmajās sešās nedēļās darba vietās un sabiedriskajā transportā Rīgā ir sarucis par attiecīgi 37% un 47% salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu, kā rezultātā šobrīd biroji tiek noslogoti ievērojami mazāk nekā pirms pandēmijas.
To, kā mēs katrs uztveram attālināto darbu, ietekmē mūsuindividuālie apstākļi gan mājās, gan birojā. Pēdējā gada laikā drīzāk esam pieredzējuši nevis “attālināto darbu”, bet “pandēmijas darbu”, jo lielai daļai darbinieku paralēli savam darbam vēl ir jāatbalsta skolas vecuma bērnu mācību process. Atveroties skolām, attālinātais darbs var kļūt vēl pievilcīgāks, tomēr daudz kas būs atkarīgs no tā, cik ērti biroja apmeklēšana iekļaujas ikdienas loģistikā.
Visticamāk, daļa darbinieku turpinās strādāt attālināti arī pēc pandēmijas, tomēr dominēs modelis, kur darbinieki dažas dienas nedēļā strādās no mājām, un tas samazinās nepieciešamo biroja platību.
Piemēram, ja uzņēmums pašlaik nomā 1000 m2 B klases birojā par 9 EUR/m2, nākotnē tas varbūt nomās 500 m2 BREEAM vai LEED sertificētā A klases birojā par 15 EUR/ m2. Rezultātā uzņēmumam būs ne vien zemākas izmaksas, bet būtisks ieguvums būs arī darbiniekiem – ēku sertifikācija nozīmē zināmu kvalitātes standartu, kur uzmanība tiek pievērsta gaisa kvalitātei, darbinieku labsajūtai un resursu patēriņam, kas samazina komunālo pakalpojumu izmaksas.
Tomēr arī tas nav tik vienkārši un prasīs būtisku plānošanu gan no uzņēmuma, gan darbinieku puses. Ja visi darbinieki, piemēram, pirmdien un piektdien strādā attālināti, bet pārējās dienās darbs notiek klātienē, tad šāds modelis nerada iespēju samazināt esošo biroju platību.
Visticamāk, šajā segmentā varam sagaidīt lielu spiedienu no nomnieku puses attiecībā uz nomas līgumu nosacījumiem, kas saistās gan ar iznomātās platībaselastību , gan ar nomas līguma termiņu, pieaugs arī nomnieku prasības pret biroja kvalitātes un ilgtspējas aspektiem.
Kur ir manapaciņa?
Vislabāk pandēmijas laiku ir pārdzīvojis noliktavu segments, jo, pateicoties e-komercijas izrāvienam, būtiski ir pieaudzis piegādājamo preču apjoms. Vienlaikus pircēju augstās prasības preču piegādes ātruma nodrošināšanai rada būtiskus izaicinājums uzņēmumu loģistikas ķēdēm un papildu pieprasījumu pēc noliktavu platībām.
To ir pamanījuši arī investori, un pieprasījums pēc loģistikas aktīviem ir veicinājis cenu kāpumu šajā segmentā, par ko liecina ienesīguma jeb investoru sagaidītās atdeves samazināšanās, – pēc Savills datiem, pirmo reizi vēsturē Eiropas labāko loģistikas īpašumu ienesīgums 2020. gadā ir noslīdējis zem mazumtirdzniecības segmenta ienesīguma. Vēsturiski Eiropas nekustamo īpašumu investoru portfeļos ap 40% īpatsvars ir bijis biroju segmentam, savukārt loģistikas īpašumi ir veidojuši tikai 10–15%. Tomēr, ņemot vērā esošās tendences, diezgan droši var teikt, ka notiks kapitāla plūsmu pārdale par labu loģistikas segmentam.
Situācija Baltijā ir līdzīga – loģistikas īpašumu ienesīgums ir pat krietni augstāks nekā citos Eiropas tirgos un padara Baltiju par pievilcīgu investīciju galamērķi. Vienlaikus jāņem vērā, ka Baltija ir mazs tirgus un šeit neveidosies lieli loģistikas centri kā Vācijā vai Polijā.
Pie mums vairāk dominē loģistikas centri, kas ir pēdējie visā piegādes ķēdē, līdz ar to īpašumu cenas joprojām būs atkarīgas no īpašuma atrašanās vietas un nomnieku sastāva konkrētajā īpašumā.
Kāda būs nākotne?
Investoriem ir pieejami finanšu resursi, kurus nepieciešams investēt, un, kamēr Baltijā ienesīgums nekustamo īpašumu segmentā būs augstāks nekā Skandināvijā un Centrāleiropā, investori centīsies šīs iespējas izmantot.
Šobrīd Latvijā lielākā īpašumu tirgus problēma ir jaunu un kvalitatīvu aktīvu trūkums, ko apliecina arī 2020. gada lielākie investīciju darījumi, kuros parādās jau ļoti labi zināmi nosaukumi.
Jaunu projektu attīstība ir riskantāka, taču tā nākotnē var padarīt Latvijas un Baltijas tirgu vēl pievilcīgāku jauniem ārvalstu investoriem. Tāpat, parādoties jauniem aktīviem, palielināsies nomas maksu spiediens uz vecākiem īpašumiem, liekot veikt ieguldījumus savas konkurētspējas saglabāšanai.
Nekustamais īpašums ES rada aptuveni 36% no kopējām CO2 emisijām, līdz ar to būtiska uzmanība gan no investoru, gan banku un nomnieku puses tiks pievērsta ēku energoefektivitātei un īpašumu sertifikācijai. Daudzi normatīvie akti Eiropas līmenī vēl ir izstrādes stadijā, tomēr virziens, kurā dodamies, ir skaidrs.
Pēc Pasaules Bankas datiem, lai sasniegtu izvirzītos klimata mērķus, nekustamo īpašumu nozarei C02 izmešu apjoms līdz 2030. gadam jāsamazina par 36%. Izmaiņas jau ir redzamas arī Latvijas likumos un pieaugošajās energoefektivitātes prasībās. Kvalitatīvāks produkts nozīmē arī augstākas būvniecības izmaksas, līdz ar to tas ietekmēs arī gala produkta cenu, tomēr vienlaikus tiks panākts ietaupījums no samazinātām komunālo pakalpojumu izmaksām.
