Mājokļu tirgus Latvijā turpina augt, – lai arī lēnākā, piesardzīgākā tempā, taču šogad tirgū ienāks vairāki agrāk attīstīti dzīvokļu nami, kas papildinās piedāvājumu t.s. jauno projektu segmentā. Tajā aizvien valda liels pieprasījums. Dzīvoklis kvalitatīvā un energotaupīgā ēkā ir kļuvis par pievilcīgu ilgtermiņa investīciju, tāpēc arī mājokļu kreditēšanas portfelis turpina augt. Tirgu bremzējošie faktori – neskaidrība par turpmāko cenu dinamiku, kas licis “iesaldēt” vairākus būvprojektus, kā arī kredītlikmju kāpums, kas daļai cilvēku liek atlikt mājokļa iegādi uz vēlāku laiku.
Viens no faktoriem, kas norāda uz tendencēm mājokļu tirgū, ir kreditēšanas dinamika – SEB banka pērn mājokļa iegādei, būvniecībai un remontam piešķīra ap 177 miljoniem eiro, kas ir līdzvērtīgs 2021. gada radītajiem. Trīs ceturtdaļas no kopējiem darījumiem bija aizdevumi dzīvokļu iegādei (apjoms līdzvērtīgs 2021. gadam), bet viena ceturtdaļa – privātmāju būvei vai iegādei (5% pieaugums salīdzinājumā ar 2021. gadu).
Tas nozīmē, ka kredītlikmju pieaugums, ko izraisa Centrālās bankas likmju celšana (ar mērķi ierobežot inflāciju), vēlmi pēc jauna mājokļa pērn nebija apturējis un pieprasījums Latvijā arī šogad saglabājas salīdzinoši augsts. Tiesa, ir mainījusies šī pieprasījuma struktūra, pircējiem aizvien lielāku uzmanību pievēršot mājokļa uzturēšanas izmaksām.
Pievērš uzmanību kopējām izmaksām
2022. gads nekustamo īpašumu jomā ir iedalāms vairākos posmos – vispirms bija straujš kāpums, īpaši jauno projektu segmentā, kur auga gan cena, gan darījumu skaits. Pirms gada apstrādājām līdz pat 20 darījumiem nedēļā.
Pēc Krievijas uzsāktā kara, kad parādījās neskaidrība par energoresursu pieejamību un cenām, bija izteikta tendence mikroģenerācijas jaudu uzstādīšanai privātmājās, kā arī apkures veidu nomaiņa, pamatā pārejot no gāzes uz siltumsūkņiem.
Salīdzinoši mazāk aktīvs ir bijis īres tirgus, jo lielākoties cilvēki meklēja nekustamo īpašumu iegādei, kas daudziem kļuvis arī par labu ieguldījuma veidu, cenšoties savus uzkrājumus pasargāt no inflācijas. Pamatā runa ir par īpašuma iegādi savām vajadzībām, vai otrā dzīvokļa iegādi ilgtermiņa izīrēšanai, nevis par spekulatīviem darījumiem. 2022. gada nogalē bija vērojams aktivitātes samazinājums, taču to var saistīt ar sezonalitāti tirgū, – martā, aprīlī aktivitāte parasti atgriežas.
Tendence, kas pērn mainījusi attieksmi pret īpašumu – kopējā maksājumā cilvēki iekļauj arī īpašuma uzturēšanas izmaksas, kas kvalitatīvā jaunajā projektā būs zemākas, nekā energoneefektīvā sērijveida mājā. Proti, vienā svaru kausā ir jauna īpašuma cena un kredītmaksājums, bet otrā – zemāka uzturēšanas maksa un nesalīdzināmi lielāka īpašuma nākotnes vērtība.
Daudziem šāds aprēķins lika pieņemt lēmumu par vecā, no uzturēšanas viedokļa nesamērīgi dārgā, īpašuma nomaiņu. Jāņem vērā, ka padomju laikā būvēto māju ekspluatācijas termiņš nereti ir beidzies vai drīz beigsies, tāpēc bez kapitālas šo ēku renovācijas, šādu īpašumu pievilcīgums turpinās samazināties.
Cenu kritumam nav redzama pamata
Lai ir saglabājas salīdzinoši liela neskaidrība par turpmāko ekonomikas attīstību un līdz ar to arī par norisēm nekustamo īpašumu tirgū, šis ir labs laiks īpašuma iegādei salīdzinoši daudzveidīgā piedāvājuma dēļ. Jā, pieprasījums pēc jaunajiem projektiem aizvien vēl pārsniedz piedāvājumu, taču 2023. gada sākumā izvēles iespējas ir kļuvušas lielākas un kvalitatīvus īpašumus “neizķer” jau pirmajās minūtēs pēc sludinājuma ievietošanas kā tas bija 2021. gadā un 2022. gada sākumā. Lai pārdotu mājokli par tirgus cenu šobrīd ir vajadzīgas vidēji 70 dienas, liecina Latio dati (pērn vasarā tās bija 28 dienas).
Darījumu norise kļūst lēnāka, taču cenu samazinājumam kvalitatīvos īpašumos nav pamata. Galvenais iemesls ir galvu reibinošs cenu kāpums būvniecībā – pērn tas sasniedza 30% līdz 40% (materiāli un darbaspēks), kas krietni apsteidz vidējo inflāciju. Tāpēc būtiski pieauga vidējās izmaksas viena kvadrātmetra uzbūvēšanai.
Jaunajos projektos vidējā cena par vienu kvadrātmetru ir augusi no nepilniem 2000 eiro 2020. gada sākumā līdz 2500 – 3000 eiro šobrīd.
Savukārt t.s. sērijveida mājās cenas pagājušā gada rudenī pat piedzīvoja nelielu kritumu (šķiet, tas bija viens no retiem izņēmumiem vispārēja cenu kāpuma apstākļos). Paredzams, ka cenu atšķirība starp jaunajiem projektiem un dzīvokļiem sērijveida mājās pieaugs, ņemot vērā, ka piedāvājums jaunajos projektos pamazām palielināsies un komunālo maksājumu rēķini nesiltinātās sērijveida mājās radīs aizvien nepatīkamākus pārsteigumus.
Dzīvē vajag jaunus projektus!
Platības kļūst mazākas
Par galveno virzītājspēku mājokļu tirgū, kas uztur pieprasījumu, jāmin t.s. jaunie speciālisti (labi izglītoti profesionāļi savas karjeras augšupejas laikā), kuri drosmīgi uzņemas saistības, neskatoties uz likmju kāpumu. Tiesa, mājokļu platības pakāpeniski sarūk – pieprasītas ir privātmājas līdz 100 līdz 150 kvadrātmetru platībā Pierīgā, bet dzīvokļu segmentā populārāki ir divu istabu dzīvokļi.
Grūtāk kļūst pārdot četru istabu un lielākus dzīvokļus. Šī tendence lielā mērā izriet no jau pieminētā īpašuma uzturēšanas izmaksu faktora. Jāuzsver, ka šis aspekts ir nozīmīgs arī finansētājiem – banka vērtē īpašumus no energoefektivitātes viedokļa un efektīvam mājoklim aizdevuma likme būs zemāka (efektivitāti apliecina energosertifikāts).
Analizējot pērn piešķirtos hipotekāros aizdevumus, var secināt, ka dzīvokļu segmentā pagaidām dominē senāk būvēti īpašumi (68% no aizdevumiem piešķirti īpašuma iegādei namos, kas uzbūvēti pirms 2000. gada), bet privātmāju segmentā ir tieši pretēji (66% no kreditētajiem mājokļiem uzbūvēti pēc 2000. gada). Privātmāju gadījumā piedāvājums ir visai ierobežots, tāpēc cilvēki galvenokārt izvēlas finansēt māju būvniecību, nevis iegādi.
Liela problēma, kas šobrīd ietekmē tirgu, ir milzīgās rindas, lai īpašumu nodotu ekspluatācijā. Šis termiņš pērn pieauga no dažiem mēnešiem līdz pat gadam (tas saistīts ar lavīnveidīgu agrāk uzbūvēto īpašumu nodošanu ekspluatācijā).
Paredzams, ka 2023. gadā saglabāsies augsts pieprasījums pēc īpašumiem jaunajos projektos, kurus daudzi ir novērtējuši kā labu ilgtermiņa investīciju. Ierobežots piedāvājums arī turpmāk liks kāpt cenām šajā segmentā. Turpināsies izmaksu samazināšanas vektors, kas, piemēram, privātmāju īpašniekiem liks domāt par mājokļu siltināšanu (nākamais solis pēc saules paneļu uzstādīšanas un apkures katla maiņas).
Banka sagaida stabilu pieprasījumu pēc mājokļu kredītiem un ir gatava palielināt kreditēšanas apjomu, īpaši pievēršot uzmanību energoefektīviem un ilgtspējīgiem projektiem. Šobrīd neesam novērojuši kredītmaksājumu kavējumu pieaugumu vai to, ka būtiski augtu pieteikumu skaits kredītmaksājumu grafiku pārskatīšanai, tomēr banka turpinās ļoti piesardzīgi vērtēt katra kredītņēmēja finansiālo situāciju, lai nepieļautu, ka kopējo maksājumu apjoms pārsniedz ienākumu līmeni.
