Vai gaidāma nekustamā īpašuma tirgus pārkaršana?

Šī gada 9 mēnešos SEB banka mājokļa kredītos piešķīra 134 miljonus eiro, kas ir par 49% vairāk nekā pirms gada, savukārt, darījumu skaits pieauga par 30%. Lielākais pieaugums gan darījumu skaita, gan finansēšanas apjoma ziņā šogad bijis privātmāju segmentā, kas skaidrojams gan ar nepietiekošo piedāvājumu dzīvokļu segmentā, gan ar iedzīvotāju vēlmi būtiski uzlabot dzīves apstākļus.

Finansējums privātmāju segmentā divkāršojies

Ņemot vērā ļoti augsto pieprasījumu un nepietiekošo piedāvājumu nekustamā īpašuma tirgū, kā arī strauji augošās būvniecības izmaksas, šobrīd visos segmentos novērojam nekustamo īpašumu tirgus vērtību kāpumu. 

Cenu kāpums šobrīd ir straujāks nekā zemesgrāmatā parādās reģistrētie salīdzināmie darījumi, tāpēc arvien biežāk saskaramies ar situāciju, kad cena pārsniedz vērtētāja noteikto. Tas nozīmē, ka klientiem var būt pieejams mazāks finansējums, nekā viņi sagaida, un ir jārēķinās ar lielāku pašu līdzdalību. 

Šajā gadījumā viens no risinājumiem noteikti ir Altum atbalsts, kas palīdz samazināt līdzdalības apmēru. Šobrīd vairāk nekā puse aizdevumu, kas noformēti SEB bankā, ir ar Altum atbalstu vai nu ģimenēm vai jaunajiem speciālistiem. 

Saskaņā ar SEB bankas datiem šogad salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu visbūtiskāk pieaudzis pieprasījums pēc finansēšanas privātmāju segmentā. Ja 2020. gadā apmēram ceturtā daļa no kopējā piešķirtā finansējuma tika novirzīta māju iegādei vai būvniecībai, tad šogad tā ir jau trešdaļa. Finansēšanas apjoms šajā segmentā gandrīz divkāršojies, bet darījumu skaits pieaudzis par 64%. 

Vidējā aizdevuma summā šogad ir par 13% lielāka nekā pirms gada un veido ap 100 tūkstošiem eiro.  

Lielākais pieprasījums saglabājas Pierīgā, kur paliek puse no piešķirtā finansējuma. Pieprasītākie ir Garkalnes, Ādažu, Ķekavas, Salaspils un Babītes novadi. Apmēram trešdaļa finansējuma novirzīta māju iegādei vai būvniecībai galvaspilsētā, bet pārējais – citur Latvijā. 

Dzīvokļu cenas jaunajos projektos vidēji ap 2000 eiro par kvadrātmetru 

Pēdējās tendences liecina, ka ir būtiski audzis klientu pieprasījums pēc dzīvokļiem jaunajos projektos gan pirmreizējā, gan arī otrreizējā tirgū, kas skaidrojams ar klientu vēlmi pēc kvalitatīvāka un ilgtspējīgāka mājokļa. Tas veicina nekustamo īpašumu attīstītajiem labvēlīgu investīciju vidi, palielinot dzīvokļu apjomu pieejamību. 

Pieprasījumam augot, novērojam tendenci, ka pircēji šajā situācijā samaksā rezervācijas maksu vēl pirms objekts ir nodots ekspluatācijā. Atsevišķiem attīstītājiem pašā būvniecības sākumā rezervētie dzīvokļi var sastādīt līdz 30%, lai arī objekta nodošana plānota vēl tikai pēc pusotra gada. 

Līdz ar augošo pieprasījumu aug arī cenas visos segmentos. Piemēram, jaunajos projektos ekonomiskajā klasē cenas sasniegušas 2000 eiro par kvadrātmetru un turpina augt. Salīdzinājumam – pirms gada cenas par kvadrātmetru vidēji bija ap 1600 eiro. 

Savukārt, būvējot māju, jārēķinās ar augošajām būvniecības materiālu un darba izmaksām. Šobrīd būvniecības izmaksas vidēji ir sākot no 1400 eiro par kvadrātmetru. Turklāt svarīgi neaizmirst, ka būvniecības procesā izmaksas var pieaugt, tāpēc tās jārēķina ar piesardzību un ar iespējamu sadārdzinājuma rezervi.

Paralēli privātmāju būvniecības izmaksām klienti saskaras gan ar materiālu nepietiekamību, kas prasa ilgākus termiņus materiālu piegādei un saņemšanai, gan darba spēka trūkumu. Tāpēc, būvējot māju, jārēķinās arī ar garāku mājas būvniecības ciklu un ilgāku termiņu līdz nodošanai ekspluatācijā, kas pēdējos gados palielinājies no 18 mēnešiem līdz pat 36 mēnešiem. 

Taču, vērtējot nekustamā īpašuma tirgu Baltijā kopumā, var secināt, ka Latvijā cenas par kvadrātmetru visos segmentos šobrīd ir viszemākās.

Nekustamā īpašuma tirgus nepārkarst 

Neskatoties uz aktivitāti nekustamā īpašuma tirgū, šobrīd nav pamata runāt par tirgus pārkaršanu. Atšķirībā no situācijas, kas bija pirms 2008. gada krīzes, šobrīd sabiedrības attieksme pret  kredītsaistībām ir daudz piesardzīgāka.

Tāpat šobrīd spēkā ir arī vairāki likumdevēja un regulatora noteikumi, kas nosaka atbildīgas kreditēšanas principus, neļaujot uzņemties pārmērīgās saistības. Piemēram, darbojas kredītu reģistrs un arī saņemto pakalpojumu maksājumu reģistrs, kur tiek apkopota informācija par aizņēmēju saistībām. 

Arī bankas, piešķirot finansējumu, pieturas pie stingriem nosacījumiem gan attiecībā uz kopējo summu, kas nevar būt lielāka par sešu gadu kopējiem ienākumiem, gan uz ikmēneša maksājumiem, kas nedrīkst pārsniegt 40% no ikmēneša ienākumiem.

Svarīgi arī atzīmēt, ka nekustamajam īpašumam, kas šobrīd tiek iegādāts un kalpo par ķīlu, ir laba likviditāte – tas nozīme, to nepieciešamības gadījumā to būs iespējams pārdot.